Hotel MCG · Dossier de Inversión
Isla Fuerte · Ancestral Eco-Hotel · Colombia
Una isla, 25 refugios,
un modelo de negocio claro.
Casa Grande asume el 100% de la inversión y aporta el terreno ya adquirido en Isla Fuerte.
A cambio, es propietaria del 100% del proyecto: un eco-hotel de lujo autosuficiente,
pensado para operar 2–3 años, consolidar cifras y marca, y venderse a una cadena hotelera
en condiciones óptimas.
Refugios de lujo
25 palafíticos
Inversión requerida
$15.216M COP · US$4.74M
Tarifa objetivo / noche
$650k–$1.05M COP · US$202–327
Horizonte antes de venta
2–3 años
Retorno estimado (base, 3 años)
+82% ≈22%/año
01 · Resumen ejecutivo
El caso de inversión en una página
Cifras construidas a partir de la documentación técnica de Muñoz Desing (arquitectura + 3
disciplinas de ingeniería) y de referencias de mercado 2026 para construcción, energía,
agua/PTAR y hotelería boutique en el Caribe colombiano. Valores en dólares calculados a la
TRM oficial del 25 de julio de 2026 (US$1 = $3.210,56 COP). Estimaciones preliminares para
discusión, no son una cotización en firme.
02 · El proyecto
Arquitectura que se adapta a la isla
"La arquitectura debe adaptarse al paisaje, no al contrario."
- Sistema constructivo palafítico: huella de contacto con el suelo inferior al 5% del área construida, 100% reversible.
- 7 zonas verdes de conservación preservadas íntegramente (cero tala de árboles maduros).
- Retiro costero de 5m al mar y senderos curvos que siguen la topografía natural.
- Componentes: 25 Refugios, Bohío Ancestral (restaurante), EcoFit (salón multipropósito), Nativa Work Lodge (trabajadores), Piscina y Zona de Spa.
25 refugios de lujo
Inmersión total en la isla.
Unidades25 cabañas
Área techada + deck40,5 m² + 20 m²
Capacidad2 huéspedes (opción 3)
Confort térmicoVentilación cruzada / climatización regulada
BañoMesón mármol, ducha alto flujo
ExtrasMini-bar, closet walk-in, deck privado
Bohío Ancestral
Restaurante y zona social — pieza arquitectónica insignia.
- Cubierta en paja natural tejida a mano sobre estructura portante en madera rolliza.
- Cocina semi-industrial abierta: isla en concreto, horno de leña, parrilla y bar — capacidad 40–60 personas en evento.
- Espacio versátil: pista de baile, sala de reuniones ejecutivas con jardín colgante.
EcoFit Bahía Ancestral
Salón multipropósito con vista al mar.
- Pabellón semiabierto, ventanales de piso a techo, equipamiento fitness de alto rendimiento, jardines verticales.
- Se acondiciona también para eventos privados, celebraciones y actividades corporativas.
- Deck exterior de yoga y meditación con vista panorámica al mar.
Nativa Work Lodge
Casa de trabajadores, mismos principios bioclimáticos.
TipologíaBloque lineal 5 módulos
Dimensiones20,65 m × 4,00 m
Por unidadLitera, baño privado, closet, deck
SistemaPalafítico, revestimiento en madera
Piscina y zonas de descanso
- Piscina de borde infinito integrada a un muro de piedra natural, acceso directo a zonas de descanso techadas.
- Deck de madera con sombrillas tipo vela y mobiliario lounge — espacio central de socialización entre refugios.
- Plataformas lounge sobre el agua, en línea con la vocación palafítica del proyecto.
03 · Logística de funcionamiento y costos
Una isla 100% autosuficiente
Isla Fuerte no tiene acueducto municipal ni red eléctrica interconectada. El eco-hotel opera
con sus propios sistemas de agua, energía y tratamiento de aguas — diseñados por Muñoz Desing
bajo normativa RAS 2017, RETIE y cero vertimiento al mar.
Agua potable
Pozos + lluvia + desalinizadora.
49.000 L de almacenamiento → 3,4 días de autonomía total.
Energía híbrida
61 kWp solar + 144 kWh en baterías + respaldo diésel.
Climatización regulada según disponibilidad energética.
Aguas residuales
Biodigestor + filtro UV.
Vertimiento cero al mar, reúso 100% en riego de zonas verdes.
Desglose de sistemas técnicos especiales
| Disciplina | COP | USD |
|---|
| I. Agua Potable | $390M | US$121k |
| II. PTAR / Aguas Residuales | $240M | US$75k |
| III. Eléctrico Híbrido | $731M | US$228k |
| Total sistemas técnicos especiales | $1.361M | US$424k |
Estos sistemas son la razón por la que el costo por llave en Isla Fuerte supera al de un hotel
continental: sustituyen por completo a un acueducto, una red eléctrica y un alcantarillado municipal.
Cómo operamos: costos de funcionamiento (Año 3, escenario base)
Acceso exclusivo por lancha desde San Antero, personal residente en la Casa de Trabajadores,
e insumos programados por rotación semanal. Isla Fuerte impone un sobrecosto logístico
permanente (flete marítimo +35–50% sobre precio continental).
Nómina y prestaciones22% · $1.384M
Alimentos y bebidas (insumos)10% · $629M
Marketing y comisiones OTA8% · $503M
Logística marítima6% · $378M
Mantenimiento técnico5% · $315M
Administración y seguros5% · $315M
Combustible ACPM (respaldo)4% · $252M
Otros gastos operativos3% · $189M
| Total costos operativos | 63% | $3.964M COP · US$1.23M |
Margen operativo (EBITDA): 37% de margen sobre un ingreso total de $6.293M COP (US$1.96M) en Año 3.
04 · Presupuesto de inversión
¿Cuánto vale todo el proyecto?
| Rubro | COP | USD |
|---|
| Refugios (25 cabañas) | $6.194M | US$1.93M |
| Lobby-Restaurante y Salón | $1.556M | US$485k |
| Gym + Trabajadores + Técnico | $952M | US$296k |
| Urbanismo + Piscina/Spa | $825M | US$257k |
| Sistemas técnicos (Agua+PTAR+Eléctrico) | $1.361M | US$424k |
| Diseño, permisos y FF&E | $2.286M | US$712k |
| Pre-apertura y contingencia | $2.042M | US$636k |
| Subtotal Inversión Obra e Implementación | $15.216M | US$4.74M |
| Terreno (ya adquirido por Casa Grande) | $1.000M | US$311k |
| Valor total del proyecto | $16.216M | US$5.05M |
Valor de mercado vs. optimizado
Valor de mercado de referencia (sin optimizar)$21.288M · US$6.63M
Valor optimizado con Casa Grande$16.216M · US$5.05M
Esta estimación se optimizó en un 25% gracias a los valores agregados logísticos de Casa
Grande (capacidad de aportar materiales, ejecución directa y gestión propia de proveedores).
Inversión por cabaña
$609M COP · US$190k
05 · Ingresos y utilidades (escenario base)
Proyección año a año
Tarifa (ADR)
$820.000 COP · US$255 / noche
Ocupación estabilizada
58% desde Año 3
Otros ingresos
+45% sobre hospedaje (A&B, spa, tours)
| Año | Ocupación | Ingreso hospedaje | Otros ingresos | Ingreso total | EBITDA |
|---|
| Año 1 | 32% | $2.387M | $1.074M |
$3.461M · US$1.08M |
$1.281M · US$399k |
| Año 2 | 46% | $3.472M | $1.562M |
$5.034M · US$1.57M |
$1.863M · US$580k |
| Año 3 (estabilizado) | 58% | $4.340M | $1.953M |
$6.293M · US$1.96M |
$2.328M · US$725k |
06 · Proyecciones de retorno y decisión de venta
Tres escenarios de negocio
Conservador
ADR $650.000 · Ocupación 48%
Ingreso total Año 3: $4.128M · EBITDA: $1.362M (US$424k)
-4%
Ganancia neta total (3 años): -$662M
Valor de venta estimado$11.352M · US$3.54M
Muestra pérdida de capital si se vende en el Año 3.
Base
ADR $820.000 · Ocupación 58%
Ingreso total Año 3: $6.293M · EBITDA: $2.328M (US$725k)
+82%
Ganancia neta total (3 años): +$12.430M
Valor de venta estimado$22.175M · US$6.91M
Optimista
ADR $1.000.000 · Ocupación 65%
Ingreso total Año 3: $8.600M · EBITDA: $3.526M (US$1.10M)
+198%
Ganancia neta total (3 años): +$30.188M
Valor de venta estimado$37.117M · US$11.56M
¿Seguir operando o vender? (escenario base)
Si se vende en Año 3
Inversión inicial-$15.216M · -US$4.74M
Utilidad operativa acumulada (3 años)$5.472M · US$1.70M
Valor de venta Año 3$22.175M · US$6.91M
Múltiplo implícito9.5x EBITDA
Retorno total$27.646M · US$8.61M
Ganancia neta +82%
Si sigue operando
Genera $2.470M / año (US$769k/año) de EBITDA
proyectado al Año 5, creciendo a $2.864M hacia el Año 10, como renta anual recurrente
sin evento de venta.
07 · Glosario
Términos del dossier
Financieros y de negocio
- EBITDA
- Utilidad del negocio antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización — la "ganancia operativa real".
- CAPEX
- Capital invertido una sola vez para construir el proyecto (obra, sistemas, mobiliario).
- OPEX
- Gastos recurrentes de operar el hotel cada año (nómina, insumos, mantenimiento).
- ADR
- Average Daily Rate — tarifa promedio que paga un huésped por noche.
- ROI
- Return on Investment — cuánto se gana en total frente a lo invertido (%).
- Múltiplo (x EBITDA)
- Cuántas veces el EBITDA anual se paga al comprar/vender un negocio.
- OTA
- Online Travel Agency — plataformas de reserva como Booking o Expedia.
- TIR
- Tasa Interna de Retorno — rendimiento anualizado equivalente de la inversión.
- Cap rate
- Tasa de capitalización — % de retorno anual que un comprador espera de un activo.
Técnicos y de ingeniería
- PTAR
- Planta de Tratamiento de Aguas Residuales.
- RETIE
- Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas (norma colombiana).
- RAS 2017
- Reglamento Técnico del Sector de Agua Potable y Saneamiento Básica.
- kWh
- Kilovatio-hora — unidad de energía almacenada o consumida.
- kWp
- Kilovatio pico — capacidad máxima de generación solar.
- ACPM
- Diésel (combustible para plantas de respaldo).
Generales
- TRM
- Tasa Representativa del Mercado (oficial del dólar en COP).
- NIT
- Número de Identificación Tributaria.
- COP / USD
- Peso colombiano / Dólar estadounidense.
- A&B
- Alimentos y Bebidas.
- m²
- Metro cuadrado.
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Cifras construidas a partir de la documentación técnica de Muñoz Desing (arquitectura + 3
disciplinas de ingeniería) y de referencias de mercado 2026 para construcción, energía, agua/PTAR
y hotelería boutique en el Caribe colombiano. Valores en dólares calculados a la TRM oficial del
25 de julio de 2026 (US$1 = $3.210,56 COP). Estimaciones preliminares para discusión — no
constituyen una cotización en firme ni una oferta de inversión.